Cœur de Carnolès

Cœur de Carnolès : le projet d'aménagement du cœur de ville de Roquebrune Cap-Martin

Gérer une ville, c'est trouver le bon équilibre. Entre bâtir… et préserver. Engagé dès 1997, le projet Cœur de Carnolès est le fruit d'un long travail partenarial associant la Ville, l'État, la Communauté d'Agglomération de la Riviera Française, l'Établissement Public Foncier, la Société d’Aménagement de la Riviera française (SPLA) ainsi que de nombreux acteurs publics. Dès l'origine, le Maire Patrick Césari et le Conseil municipal ont souhaité construire un projet équilibré conciliant équipements publics, logements, espaces verts, commerces, mobilités et activités économiques.

Le projet Cœur de Carnolès consiste à transformer une ancienne friche militaire en un véritable quartier de vie, ouvert sur les quartiers existants et connecté au centre de Carnolès. Il privilégie ainsi le renouvellement d'un site déjà urbanisé plutôt que l'extension de la ville sur des espaces naturels.

À l'horizon 2030, ce nouveau cœur de ville offrira aux habitants un cadre de vie renouvelé, où équipements publics, parc paysager, et logements formeront un quartier plus agréable à vivre, plus végétalisé et mieux adapté aux enjeux climatiques.

Le projet en un coup d'œil

Coeur de Carnolès, histoire d’une ancienne base aérienne - 1889-2012

C’est en 1889 que la décision est prise d’installer à Roquebrune-Cap-Martin les quartiers du 27e bataillon de chasseurs à pied qui deviendra rapidement le 27e bataillon de chasseurs alpins, venus en renfort de la population suite au tremblement de terre survenu un an plus tôt. À l’époque, il n’existe à Carnolès que des champs et ce sont les commerces et les hôtels construits consécutivement à l’arrivée des militaires qui permettront le véritable essor de ce qui est devenu le centre-ville de Carnolès.

Pendant la grande guerre le 67e bataillon est créé et de nombreux tirailleurs sénégalais seront logés à Roquebrune. Le 25e BCA prendra à son tour ses quartiers en 1920 et sera rejoint par des hommes du 22e BCA.

Dans les années 30, pour la première fois des habitations sont construites à Carnolès elles sont destinées à abriter la main-d’œuvre italienne venue chercher fortune en France.

Le 1er octobre 1935, le 25e Bataillon de chasseurs alpins, le 76e bataillon Alpin de forteresse, le 175e régiment d’artillerie à pied de Nice et les sapeurs du 7e génie d’Avignon sont affectés à Roquebrune afin de défendre l’extrémité sud de la ligne Maginot. Cette ligne du nom de son auteur, le ministre de la guerre André Maginot, est une ligne de fortifications et de défense construite par la France après la guerre de 14-18.

Jusqu’à la seconde guerre, des bataillons entiers partiront de la base 943 pour rejoindre le front.

C’est en juillet 1964, que la base devient aérienne, elle prend alors le nom du capitaine Aubert en souvenir d’un pilote qui s’est écrasé à Tende le 1er septembre 1944, lors de l’attaque d’un poste de combattant allemand. La base comptera alors 700 militaires qui assureront jusqu’en 1999 la surveillance aérienne militaire de l’espace aérien au-dessus de la Méditerranée. Durant les années 1990, la base aérienne sera aussi un centre de formation pour les journées de préparation à la Défense ouverte à tous les jeunes français.

Après 128 années d'histoire militaire, la Base aérienne 943 ferme définitivement ses portes le 16 juillet 2012.

Une nouvelle page s'ouvre alors pour Carnolès. Plutôt que d'étendre la ville sur des espaces naturels, la Commune fait le choix de transformer cette friche de plus de trois hectares en un quartier exemplaire conciliant qualité de vie, développement urbain et transition écologique.

Un quartier de vie avant tout

À Cœur de Carnolès, il sera possible d'habiter, d'apprendre, de travailler, de se déplacer et de profiter d'un cadre de vie de qualité au quotidien. Le projet associe logements, équipements publics, commerces, bureaux, parc paysager et mobilités, dans une logique de cohérence garantie par la création d'une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC), qui permet de coordonner l'ensemble des aménagements publics et privés.

Situé face à la Méditerranée et à proximité immédiate de la gare de Carnolès, Cœur de Carnolès bénéficie d'une situation privilégiée qui renforce l'attractivité du centre-ville tout en facilitant les déplacements du quotidien.

Conçu par les agences Sophie Delhay Architecte, PPX Architectes et Fresh Architectures, le projet conjugue qualité architecturale, confort d'usage et performance environnementale afin d'offrir un cadre de vie durable aux habitants.

Habiter

Cœur de Carnolès répond à une ambition simple : permettre à chacun de trouver sa place dans la ville, quels que soient son âge ou son parcours résidentiel.

À terme, le quartier accueillera 363 logements, répartis entre plusieurs catégories afin de répondre aux besoins du territoire :

• 150 logements sociaux, réalisés par CDC Habitat et 1001 Vies Habitat ;
• 60 logements en accession maîtrisée, destinés à faciliter l'accès à la propriété ;
• 66 logements en accession libre.

Cette programmation favorise la mixité sociale et intergénérationnelle tout en permettant aux jeunes actifs, aux familles, aux seniors ou encore aux personnes souhaitant devenir propriétaires de vivre ou de rester à Roquebrune Cap-Martin.

 Le travail mené pour le confort acoustique des habitants répond aux exigences de la certification NF Habitat de Haute Qualité Environnementale (HQE). Le positionnement des pièces des logements est pensé de manière à limiter les nuisances sonores en lien avec l'avenue de Verdun. Les jardins et les filtres végétaux agissent comme des réducteurs de bruits ambiants. Les planchers en béton, garantissant plus de masse que des planchers en bois, offrent une meilleure isolation phonique.

Les propriétés physico-chimiques des matériaux utilisés sont évaluées afin de faire les meilleurs choix en faveur d'une qualité de l'air intérieure optimisée, au bénéfice de la santé des habitants.

Les locaux des ordures ménagères seront situés à proximité des circulations verticales des bâtiments au sud du projet, le long du parcours des véhicules de ramassage, évitant à ces derniers de faire un détour, risquant de générer des nuisances sonores et olfactives, et aux riverains de parcourir des distances trop importantes pour déposer leurs ordures domestiques.

 + d'infos 

• Pour les logements en accession libre : une maison du projet située au 47 avenue Robert Schuman (le long de la route de la plage), espace d’information et de vente des logements, accueille l’ensemble des visiteurs intéressés par le nouvel écoquartier et les futurs logements. 
• Pour les logements sociaux : contacter le CCAS au 04 93 28 18 38 - 2 avenue de la Lodola

L’équipe du promoteur retenue

Le groupement ICADE/EMERIGE a été retenu à l’unanimité par un jury composé d’élus de la CARF et de la Ville de Roquebrune-Cap-Martin, des administrateurs et de la direction générale de la SPLA, d’architectes, d’urbanistes, d’économistes, des services de l’État dont la DDTM, de l’Architecte des Bâtiments de France, de la Direction Départementale de Protection des Populations et de l’EPF PACA.

Apprendre

Le futur groupe scolaire est aujourd'hui la première concrétisation visible de la transformation du Cœur de Carnolès. Premier équipement public du nouveau quartier, il incarne l'ambition portée par la Ville : construire les équipements dont les habitants ont besoin tout en améliorant durablement leur cadre de vie.

Ce nouvel établissement accueillera 420 élèves dans des espaces modernes, confortables et adaptés aux enjeux environnementaux. Il remplacera l'école de la Plage et offrira des conditions d'apprentissage renouvelées.

Une école pensée comme un lieu de vie

Au-delà de sa vocation scolaire, le bâtiment a été conçu comme un véritable lieu de vie où le confort, la qualité des espaces et le bien-être des enfants ont guidé chaque choix architectural.

Les matériaux privilégient des teintes naturelles inspirées du paysage méditerranéen. Le béton teinté dans la masse reprend les nuances minérales des reliefs environnants tandis que le bois habille les halls, les circulations et une partie du mobilier afin de créer une atmosphère chaleureuse et accueillante. Les choix de couleurs rendent également hommage au patrimoine architectural de Roquebrune Cap-Martin à travers des références à Eileen Gray et Le Corbusier.

Des cours oasis pour mieux vivre l'école

Conçu en concertation avec l’inspection académique et les futurs utilisateurs, le nouveau groupe scolaire comprendra des espaces extérieurs aménagés pour offrir aux élèves un environnement naturel et sécurisé. Une cour végétalisée et ludique sera dédiée aux enfants de 3 à 6 ans, les invitant à explorer et à découvrir la nature dans un cadre adapté. Les élèves de 6 à 11 ans pourront, quant à eux, profiter d’un terrain de sport qui stimulera leur activité physique et favorisera leur créativité. Ces espaces extérieurs seront entièrement aménagés avec des matériaux plus écologiques. Cela permettra de favoriser l’infiltration des eaux pluviales et de créer des îlots de fraîcheur, essentiels à la durabilité de ces aménagements.

Espaces dédiés à l’apprentissage et à la créativité

Les espaces intérieurs ont été pensés pour accompagner toutes les formes d'apprentissage. Bibliothèque, espaces modulables, salles lumineuses et confortables offriront aux élèves un environnement propice aussi bien au travail individuel qu'aux projets collectifs, aux activités artistiques ou aux ateliers pédagogiques. Chaque salle bénéficie d'un apport généreux en lumière naturelle, de protections solaires extérieures et de brasseurs d'air permettant d'améliorer le confort thermique, y compris lors des fortes chaleurs estivales. Les matériaux retenus répondent également à des exigences élevées en matière de qualité de l'air intérieur et de santé des occupants.

Un accueil périscolaire

Le groupe scolaire offrira également un cadre idéal pour les accueils périscolaires et de loisirs, permettant ainsi une prise en charge des enfants tout au long de la journée et durant les périodes de vacances. Les enfants seront accueillis tous les jours, le matin, à midi et le soir. En parallèle, un accueil de loisirs sera proposé les mercredis et pendant les vacances scolaires. Des activités variées y seront organisées, favorisant le développement personnel et la créativité.

Une école tournée vers l'inclusion

Le projet prévoit également, sous réserve de validation par l'Éducation nationale, l'ouverture d'une classe ULIS (Unité Localisée pour l'Inclusion Scolaire). Cette évolution permettrait de renforcer l'accompagnement des enfants à besoins éducatifs particuliers dans un environnement adapté, inclusif et bienveillant.

Avec le futur groupe scolaire, Cœur de Carnolès devient une réalité. Première réalisation visible du nouveau quartier, il marque le début d'une transformation plus large qui verra progressivement émerger un parc paysager, des logements, des commerces, des espaces publics et de nouvelles mobilités au service des habitants.

Le futur groupe scolaire en chiffres

• 420 élèves
• 14 classes, soit 2 classes de plus que l'école de la plage
• 1 bibliothèque
• 1 restaurant scolaire
• des accueils périscolaires et de loisirs
• 225 m² de panneaux photovoltaïques
• 824 m² de cours perméables

Coût et financement

Le coût de construction du futur groupe scolaire s'élève à 15,5 millions d'euros TTC, incluant les études et la maîtrise d'œuvre. Ce projet est financé sans recours à l'emprunt grâce au soutien de l'État, de la Région Sud, du Département des Alpes-Maritimes, de la Communauté d'Agglomération de la Riviera Française, de la CAF et à la participation de la ZAC à hauteur de 2,5 M€.

Les acteurs

La Ville de Roquebrune Cap-Martin assure la maîtrise d'ouvrage de cet équipement, conçu par le groupement Comte Vollenweider Architectes – Atelier Fernandez, accompagné du bureau d'études Artelia

 Calendrier

• Livraison : septembre 2027

Un écoquartier accessible à tous

Travailler et entreprendre

Cœur de Carnolès contribuera également au dynamisme économique du centre-ville.

Plus de 3 500 m² de commerces de proximité prendront place en rez-de-chaussée des bâtiments afin d'animer les espaces publics et de répondre aux besoins quotidiens des habitants.

À cela s'ajouteront près de 1 300 m² de bureaux, favorisant l'installation de nouvelles activités économiques et de services.

L'objectif est de créer un quartier vivant, où les habitants pourront accéder à de nombreux commerces et services à quelques minutes à pied.

Se divertir

Le quartier accueillera également un pôle culturel de près de 1 000 m², dédié à la musique, au théâtre, aux spectacles vivants et aux pratiques artistiques, avec une capacité d'accueil de 500 personnes.

Il comprendra notamment 400 m² consacrés à l'école municipale de musique.

Dans le cadre du programme national « 1 immeuble, 1 œuvre », porté par Emerige sous l'égide du ministère de la Culture, une œuvre d'art contemporaine viendra également enrichir les espaces publics du quartier et participer à son identité.

Sécurité

300 m² seront destinés aux forces de sécurité, renforçant la présence des services publics au cœur du quartier.

Se déplacer

Cœur de Carnolès a été pensé pour faciliter les déplacements du quotidien tout en apaisant la circulation.

Une voie centrale limitée à 20 km/h, équipée d'un revêtement antibruit, traversera le quartier. Les différents bâtiments seront reliés par des cheminements piétons paysagers favorisant des déplacements plus sûrs et plus agréables.

Une étude globale de mobilité a été menée afin d'anticiper les impacts du projet à l'échelle du quartier et de la Ville. Elle a permis d'intégrer les besoins futurs en matière de circulation, de stationnement et d'intermodalité.

Conformément au Plan Local d'Urbanisme, 793 places de stationnement seront réalisées, tout en préservant une large place aux espaces verts et aux surfaces de pleine terre.

En parallèle, des études sont conduites avec SNCF Réseau pour accompagner la modernisation de la gare de Carnolès, notamment à travers l'élargissement des deux ponts-rails de l'avenue de la Paix.

À terme, un parking relais de 400 places, situé sous le futur pôle culturel à seulement quelques mètres de la gare, viendra renforcer les connexions entre les différents modes de déplacement et facilitera l'accès aux transports en commun.

Un quartier conçu pour répondre aux enjeux climatiques

Habiter à Roquebrune Cap-Martin, c'est aussi habiter avec son climat et composer avec un territoire de contrastes : des étés chauds et secs, des hivers doux et humides. Le projet immobilier retenu repose donc sur des solutions énergétiques pragmatiques, pérennes et maîtrisées.

Une architecture bioclimatique adaptée au climat méditerranéen

Les bâtiments du Cœur de Carnolès ont été conçus selon les principes de l'architecture bioclimatique afin d'offrir un confort optimal aux habitants tout au long de l'année, tout en limitant les consommations d'énergie.

Cette conception tire pleinement parti des caractéristiques naturelles du site : l'orientation des bâtiments, leur implantation et leurs volumes favorisent les apports solaires en hiver, tout en limitant les surchauffes estivales.

Plusieurs dispositifs contribuent à cette performance :

• des volets et brise-soleil orientables, des débords de toiture et des stores qui protègent les façades des rayonnements estivaux ;
• une orientation optimisée des logements pour favoriser l'éclairage naturel et la ventilation traversante ;
• des teintes claires sur l'ensemble des bâtiments, permettant d'augmenter l'effet d'albédo et de limiter l'absorption de chaleur en période estivale.

Le choix des matériaux participe également à cette démarche. Leur inertie thermique permet de ralentir la pénétration de la chaleur dans les bâtiments et de la restituer lorsque les températures extérieures deviennent plus fraîches. En hiver, la qualité de l'enveloppe du bâti réduit les besoins en chauffage.

Préserver le patrimoine arboré et la biodiversité

La préservation du patrimoine naturel constitue l'un des fondements du projet Cœur de Carnolès. Dès sa conception, une attention particulière a été portée à la conservation des arbres remarquables et à la protection des espèces présentes sur le site, en partenariat avec la DREAL.

Les arbres remarquables ont fait l'objet d'études phytosanitaires approfondies conduites par l'Office national des forêts (ONF) ainsi que par la SPLA Riviera Française Aménagement en 2020 puis en 2024. Cette expertise a permis de préserver la quasi-totalité des arbres en bon état sanitaire, notamment les oliviers centenaires, platanes et autres essences emblématiques du site. Lorsque leur maintien sur place n'était pas envisageable, certains sujets ont été transplantés vers d'autres espaces de la Ville, dans le respect des périodes de nidification, de reproduction et d'hibernation de la faune.

Plusieurs actions ont ainsi été mises en œuvre :

• la prise en compte des chiroptères (chauves-souris) dans le calendrier des travaux, ainsi que l'installation de refuges au sein du parc et sur les futurs bâtiments ;
• le sauvetage et le déplacement des hémidactyles verruqueux, une espèce protégée de geckos présente sur le site, vers le parc départemental du Cros-de-Casté, où ils ont été réintroduits dans des murets en pierres sèches restaurés selon les techniques traditionnelles ;
• la restauration d'une station de pavot penné, espèce végétale protégée emblématique du territoire, également au parc départemental du Cros-de-Casté ;

Une énergie décarbonée au service d'un quartier durable

Cœur de Carnolès fait le choix d'un modèle énergétique performant, fondé sur les énergies renouvelables et la sobriété. Grâce à une combinaison de solutions innovantes, 80 % des besoins énergétiques du quartier seront couverts par des énergies renouvelables, réduisant ainsi significativement son empreinte carbone.

Cette performance repose notamment sur :

• la géothermie, particulièrement adaptée au site, qui alimente un réseau de chaleur et permet d'assurer le chauffage, le rafraîchissement et une partie de la production d'eau chaude sanitaire des logements et de certains équipements publics ;
• des panneaux photovoltaïques installés sur les toitures végétalisées, produisant une électricité renouvelable tout en favorisant la biodiversité, en améliorant l'isolation des bâtiments et en limitant les surchauffes estivales.

Les bâtiments bénéficient d'une isolation biosourcée, notamment grâce à l'utilisation de laine de bois pour l'isolation des murs, associée à une excellente étanchéité à l'air. Cette conception permet de réduire les besoins en chauffage et en rafraîchissement tout en améliorant le confort des occupants.

Dans une logique de réduction de l'empreinte carbone, le projet privilégie également des matériaux de construction à faible impact environnemental, avec la mise en œuvre de béton bas carbone et le réemploi des roches extraites du site pour la réalisation des murets de soutènement. Une démarche d'économie circulaire qui limite les transports de matériaux et valorise les ressources locales.

Enfin, l'aménagement du quartier participe lui aussi à l'adaptation au changement climatique. Les revêtements clairs, les surfaces végétalisées et l'évapotranspiration des plantations contribuent à créer des îlots de fraîcheur, améliorant le confort des habitants pendant les périodes de fortes chaleurs.

Une place majeure accordée à la nature en ville

La nature constitue un élément structurant du projet, avec 27 % de surfaces de pleine terre, un niveau supérieur aux exigences du Plan local d'urbanisme (PLU). Cet engagement traduit la volonté de créer un quartier plus agréable à vivre, plus résilient face au changement climatique et favorable à la biodiversité.

L'écoquartier accueillera plus de 7 000 m² d'espaces verts, dont un parc paysager de près de 5 400 m², véritable poumon vert au cœur du quartier. Ce parc offrira un vaste îlot de fraîcheur, un espace de détente accessible à tous et une protection naturelle vis-à-vis de la voie ferrée.

À cet ensemble s'ajoute une esplanade végétalisée, qui crée une transition paysagère entre les nouvelles constructions et les habitations existantes. L'ensemble est relié par des cheminements doux et des cœurs d'îlots paysagers, permettant de circuler à pied dans un environnement largement végétalisé.

Plus d'une centaine d'arbres d'essences méditerranéennes, adaptés au climat local et peu consommateurs en eau, seront plantés. Ils viendront compléter les oliviers centenaires, platanes, palmiers et agrumes conservés sur le site, afin de renforcer la trame végétale du quartier.

Une gestion de l'eau pensée pour le climat méditerranéen

Face aux enjeux du changement climatique et à l'intensification des épisodes méditerranéens, Cœur de Carnolès intègre une gestion durable et résiliente des eaux pluviales dès sa conception.

Comme tout projet de cette envergure, Cœur de Carnolès a été soumis à une procédure réglementaire au titre de la loi sur l'eau. Les études réalisées ont permis de valider des solutions garantissant une gestion maîtrisée des eaux pluviales et la prise en compte des enjeux environnementaux.

Au cœur du parc paysager, un bassin de rétention et un jardin d'orage ont été aménagés afin de recueillir, stocker et infiltrer naturellement les eaux de pluie. Ces dispositifs permettent de limiter le ruissellement, de réduire les risques d'inondation et de favoriser le retour de l'eau dans les sols.

Conçus pour faire face à des événements climatiques particulièrement intenses, ces ouvrages sont dimensionnés pour absorber des épisodes pluvieux exceptionnels, renforçant ainsi la résilience du quartier face aux aléas climatiques.

Cœur de Carnolès : un écoquartier

Cœur de Carnolès a été conçu pour répondre aux défis climatiques d'aujourd'hui et de demain. Installé sur une ancienne friche militaire, le projet démontre qu'il est possible de reconstruire la ville sur elle-même plutôt que d'étendre l'urbanisation sur des espaces naturels.

Cette ambition se traduit concrètement par :

• plus de nature en ville, avec plus de 7 000 m² d'espaces verts, dont un parc paysager de 5 400m2
• moins d'énergie consommée, grâce à la géothermie, au solaire et à une architecture adaptée au climat méditerranéen ;
• une gestion durable de l'eau, permettant de mieux faire face aux épisodes méditerranéens ;
• une biodiversité préservée, grâce à la conservation du patrimoine arboré et à la protection des espèces présentes sur le site.

Cette démarche vise plusieurs labels et certifications garantissant aux futurs habitants une meilleure qualité de vie.

• Bâtiments Durables Méditerranéens (niveau Argent)
• BiodiverCity
• NF Habitat

Les acteurs 

Les questions que vous vous posez